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全忠:泰禾集團大概率會在明年下半年再開啟拿地
2019-12-10 11:41:32來源:時代周報

過去幾年,泰禾集團(000732.SZ)憑借最快的復合增速、較高激勵手段在行業異軍突起。2017年是泰禾的高光時刻,以150%的增速,泰禾完成了從400億到1000億的規模進階,成為了當年地產圈的熱門話題。

進入2018年后,泰禾主動踩剎車,提出去杠桿。

今年以來,泰禾依舊延續“降杠桿”的策略。在暫緩拿地的情況下,加快銷售回款、關注現金流安全以及盈利的增長。

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泰禾廣場設計圖

今年5月底,曾任《萬科周刊》主編、操盤多個大型地產項目的資深地產人全忠,履新泰禾集團,任副總裁并負責集團品牌事務

11月22日,在由時代傳媒主辦的“2019中國地產時代百強榜”上,全忠接受了時代周報記者的專訪,他表示:“泰禾正在發生良性和正向的變化,從關鍵數據可以明顯感覺到,負債率和現金流目前都是安全的,盈利情況也可以。”

“我給目前的泰禾打80分,要想實現90多分的理想狀態,最少還需要兩年。”全忠說道,未來泰禾將在千億規模上夯實基礎,在1000億-2000億規模階段積極蓄力。

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全忠在2019中國地產時代百強榜現場

壓力緩解

2018年年底,泰禾集團的現金流和償債問題,成為外界最為關心的話題。

為應對資金壓力,3月份,泰禾開始了一場以回款為目的營銷行動,拋出了“泰禾1號搶收計劃”,將北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4個高端改善類項目加入“搶收”行列。

效果立竿見影。“今年1~10月份,在北京地區銷售Top50的排行版中,我們排第三,是top10中惟一的一家民企。”全忠告訴時代周報記者。

“搶銷售、快回款”,是泰禾應對這場壓力的第一步。

與此同時,泰禾啟動了股權合作、優化土儲等多項計劃。

3月-5月期間,泰禾陸續將7個項目的部分股權轉讓予世茂。

8月12日,泰禾出讓杭州富陽項目30%股權;9月18日,泰禾以7.3億元二度轉讓杭州蔣村、佛山院子項目股權。

9月27日,泰禾以5.97億元轉讓福州青云小鎮項目50%股權予世茂。

截至目前,泰禾已經向世茂地產出售了9個項目,累計籌集資金約92.46億元。

除世茂集團之外,泰禾的股權交易對象包括世茂集團、五礦信托設立的信托計劃、河南天倫地產集團有限公司。

全忠直言,“我們現在屬于換牌階段,雖然我們的土儲大多位于一二線城市,但項目質量不完全相同,通過調整出賣部分項目股權,我們將來也可以換回一些優質項目。”

通過為項目引入合作方以及加快銷售節奏,泰禾收回了部分資金。

除此之外,上半年,泰禾暫停了在公開市場拿地以及并購,泰禾試圖用這幾項措施重回安全地帶。

在2019年第三季度,處置子公司的現金凈額和出售項目股權的現金凈額分別為84.19億元和30.69億元,同比上期分別大幅增長20544.92%和756.42%。

在負債方面,泰禾前三季度短期借款與一年內到期非流動負債總和為306.3億元,期末現金及現金等價物為126.56億元,短債與現金的缺口縮小至179.74億元。

全忠向時代周報記者指出,“今年上半年我們花了300多億將短期債務還掉,到年底的話,我們還有大概五六十個億的短期債務需要償還,其中需要剛性兌付的并無多少,有些債務是可以置換掉的。”

“負債率和資金緊張問題,已經有了很大的改善。而去杠桿瘦身,需要一個過程,并非一夜之間就可完成。”全忠表示。

開源同時,泰禾也在不斷節流。

財報顯示,泰禾前三季度管理費用為4.99億元,去年同期為7.36億元,同比大幅減少32%。

時間往回看,過去一年,泰禾不斷開拓多元融資渠道。

年初至今,泰禾接連發布多筆海外債的融資,包括20億元美元債、15.79億元購房尾款資產支持專項計劃等。

在公司治理方面,全忠表示,泰禾今年一直在組織架構上做調整,實現“精總部強區域”。全忠向時代周報記者表示,推行該策略以來,一線公司的決策能力、決策效率以及項目的推進速度等有了很大的提高。

穩步向前

從2018年開始,為了匹配企業的高速發展,泰禾調整人才戰略,以“一流的薪酬”啟動了高端人才社招,泰禾因此一度成為房地產行業優質人才的集結地。

事實上,在企業快速成長的過程中,一些“后來者”很難與企業保持同步的節奏和步調,基于此,2018年底,泰禾內部又經歷了一場人員調整。

“泰禾的人員變動,從今年5月底以后基本得到了遏制。高管流失,在嚴格意義上講幾乎沒有。”全忠向時代周報記者提到,目前只有董秘夏亮離開,他是因為任期到了之后離開的,屬于正常變動。

今年6月底,泰禾結束大規模外部招聘,轉而向內部發掘和培養人才,希望與員工共同成長。

比如,啟動“禾苗”管培計劃,開始著手培養自己的人才,改善以往人才流動性問題。

全忠解釋,如今泰禾的人才觀發生了很大變化,以前傾向于從外界引進,但現在更注重從內部提拔人才。“今年七、八月份我們提拔了4個副總裁,都是原來集團的總裁助理,他們的特點普遍都是在集團做了很多年,來的時候職務不高。”

從黃金時代,換擋到白銀時代,房地產業告別粗放的發展模式。泰禾認為,高品質、差異化的產品定位,是泰禾穿越行業周期的利劍。

在泰禾的產品系列中,中式產品的代表院子系,最廣為人知。目前,除了院子系,在泰禾也在依據新的市場和時代需求,適時調整著自己的步伐。

“除了新中式住宅的代表院子系,我們的一些高層產品也做的不錯。”全忠強調,“根據不同的土地規劃、區域市場特征和目標客戶,其產品線也在創新迭代。”

在戰略布局上,泰禾一直堅持“深耕核心一線,全面布局二線”的區域發展戰略,這些城市具有強大的經濟產業基礎,區位優勢明顯,是人口凈流入的城市,為房地產發展提供強大支撐,抗風險能力較強。

全忠指出,“回首和檢討,過去我們堅持一二線城市的布局戰略沒有問題,包括現在我們的部分項目股權能夠轉出去,也說明其地勢不錯。

2019年,截至12月,泰禾沒有在公開市場拿過一塊地。

半年報顯示,目前,泰禾待開發項目8個,土地面積200.72萬平米,計容建筑面209.25萬平米;在建項目64個,土地面積984.63萬平米,計容建筑面積1637.06萬平米;在售項目63個。泰禾在全國29個城市擁有90余個項目。以泰禾目前的開發銷售節奏,現有儲備貨值也足夠開發三年。

至于什么時候再開啟拿地通道,全忠表示,會根據實際情況來調整,大概率會在明年下半年。


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