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第一建聞 | 融創孫宏斌:我們買東西是很克制的
2019-12-10 11:20:35    作者:牛慧麗


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他又出手了,153億元的大手筆。

世間有兩種人似乎更容易成功:一種是天才,一種是瘋子。

融創中國(以下簡稱“融創”)董事會主席孫宏斌,似乎兩者兼具。

11月27日,融創宣布收購云南城投集團持有的環球世紀及時代環球51%股權,成立環球融創會展文旅集團。

12月5日,融創在青島舉行“融愛家”康養品牌發布會,宣布全面布局醫療康養產業。

今年年初,融創提出4大戰略板塊布局。一年未到,戰略板塊增長到了6個。至此,融創已經形成以地產為核心主業,同時布局服務、文旅、文化、會議會展、醫療康養幾大業務。

劃算的買賣

環球融創會展文旅集團在全國范圍內持有及管理的會議會展項目逾200萬平方米,是全國最大的會展項目持有及運營商,標志著融創已成為國內這一領域的龍頭企業。

截至2019年6月,融創文旅板塊已布局10座文旅城、4個旅游度假區、12個文旅小鎮,涵蓋39個主題樂園、24個文旅商業項目和70家星級酒店,總投資超過1900億元,開發總面積876萬平方米。主題樂園年客流量646萬人次,購物中心年客流量4400萬人次,擁有“大數據—投資—策劃—設計—建設—招商—運營”全生命周期實操能力,打造出了文旅產業閉環。

孫宏斌表示:“環球融創會展文旅集團的成立,奠定了融創在這一領域的龍頭地位。旅游小鎮、酒店等豐富資源對融創文旅是豐富的補充,未來要獨立發展好,做出好的東西,成為人們美好生活的消費升級。”

環球融創會展文旅集團董事長鄧鴻表示:“我們和融創理念相通、志同道合,都是一直想做最好的東西,這次合作使雙方優勢疊加。合作不是簡單的買賣,我們創造新的時代生活方式,代表未來文化、旅游、會展的大整合。融創堅定、誠信的精神和團隊優勢,讓我們對合作充滿信心。”

對孫宏斌來說,這筆生意怎么樣,他心里最清楚。

成都新世紀環球中心,全世界最大的單體建筑,總建筑面積176萬平方米,一年的物業費1.6億元、地下停車費逾4000萬元,是絕對的優質資產。

交易完成后,融創將拿到成都、武漢、長沙、昆明等城市共18個項目,總建筑面積3071.6萬平方米,其中可售建筑面積2771.6萬平方米。此外,兩家標的公司旗下還有“已達成意向協議但尚未正式獲取的土地儲備3587.2萬平方米”。環球的“資產包”與當初萬達文旅的規模接近,總負債只有170億元。

業內人士表示,融創只需要注入一筆資金把項目盤活,就能獲得一批現成的可售樓盤、一大批便宜的土地儲備,外加國內頂尖的會展項目。

從“江湖頭目”到“心機商人”

孫宏斌是一個帶有傳奇色彩的人物——年輕時不可一世,身陷囹圄后也曾低頭;創造過房地產奇跡,也經歷過巔峰崩塌。

他首次創建的公司順馳,意為順且快,1996年開始涉足房地產,不久后便占到一級市場份額的15%,成為天津最大的房地產商。

2003年8月到2004年4月,孫宏斌帶領順馳拿下華北、華東和華中等地區10余塊土地,將房地產平均開發周期從慣例的18個月縮短至7個月,銷售額則從2001年1億元增長到127億元。

2004年,順馳因擴張過快導致資金鏈斷裂陷入危機。2007年,順馳被賣給香港路勁基建集團,走向了命運終點。

順馳雖然失敗了,卻讓孫宏斌從“江湖頭目”進化為頗具頭腦的“心機商人”。

2011年11月,孫宏斌購置了江蘇無錫綠城·香樟園一套房產。前一天,綠城集團創始人宋衛平剛剛為綠城破產傳聞撰寫了“千字文”用于辟謠,寄寓著綠城會度過寒冬。

此后,孫宏斌不時在微博曬出對綠城的支持,用“產品品質做得最好的是綠城”、“綠城的產品公認好,綠城做人也厚道”等溢美之詞公開贊美宋衛平。

孫宏斌與宋衛平成為了朋友。2011年12月19日,孫宏斌發微博稱:“這幾個月,我對綠城的支持只是些無關痛癢的公道話。但我真的喜歡宋衛平,原因是我們太像了。一是都為血性的性情中人,每次喝酒都喝多。二是都有理想主義情懷,為理想寧可頭破血流。三是都懷英雄的浪漫主義,這種浪漫代價大、銷魂、刻骨銘心。綠城度過這次難關(肯定會度過)后,我們都會從容淡定堅強幸福。”

2012年1月,融創僅用5100萬元,拿到了綠城·香樟園項目公司51%的控股權。而后不到半年,融創再次收購綠城旗下上海、蘇州、無錫、常州及天津5座城市9個項目的50%股權。綠城和融創還宣布組建“融綠平臺”,注冊資本金20億元,綠城、融創各持有一半股權。融創只需支付33.72億元合作對價,就可將綠城旗下9個項目公司的股權全部轉入“融綠平臺”。

事實上,這9個項目若以市價銷售,總值在450億元上下,而孫宏斌僅用了約1/15。并且,只有1個項目合并到綠城報表,其余8個都合并到融創報表。

2010年10月,融創在香港聯交所主板上市。2011年,融創合約銷售額192億元,兩年后已達547億元。這其中,與綠城合作的項目約占1/3。

孫宏斌曾說:“人原本可以生活得很好、可以不冒險,但因為選擇了夢想而遭受困苦和失敗。雖然,中國人講究成王敗寇,但為了夢想和理想拼搏,即使沒有成功也值得所有人尊重。因為,世界就是靠有夢想的人去推動的。”

沒曾料想,2014年,這場戲劇性并購成了融創第一次“大練兵”。綠城遭遇資金鏈危機,孫宏斌懷揣63億港元馳援宋衛平。

問題相當棘手。孫宏斌盡心盡力,親率最精銳部隊駐扎綠城總部,盤資產、調結構、壓價格、盯回款。

綠城活了,孫宏斌帶著兄弟們撤離了黃龍世紀廣場。

萬事開頭難,融創隨后并購佳兆業、雨潤相繼失敗。2015年,融創營收下降8.22%;2016年,凈利下降24.85%。

瘋狂“買買買”

經驗越來越豐富,融創收并購的機會也越來越多——

2017年1月,26億元收購鏈家6.25%的股權;5月,102億元收購天津星耀地產爛尾樓——星耀五洲項目,21億元收購華城富麗60%的股權;6月,32.32億元收購大連潤德乾城……這一年,融創收并購規模超過800億元。當年全國十大資產并購案中,融創占據兩席。

加上萬達的“大禮包”,2017年融創銷售面積擠進前四,營收大漲86.38%,凈利暴增344%。

孫宏斌后來開玩笑說,這幾筆收并購像是牌局中的同花順,“雖然不大,但可以玩了”。

哪怕是降速去杠桿、消化資產包的2018年,融創收并購規模仍位居首位。

2019年,孫宏斌再次選擇加速。上半年,拿地花掉801億元,超過去年全年;年初,125億元收購泛海,40億元接手李嘉誠的項目……

2014年至今,融創收并購總規模約2000億元。但孫宏斌仍然覺得,“我們買東西是很克制的”。

瘋狂“買買買”的背后,是負債規模極速攀升。2016年,融創負債額2577.72億元;2017年,負債額暴漲至5624億元;2019年,這一數額已達7906.22億元。

2018年上半年,融創凈資產負債率高達954%;2018年全年,融創資產負債率接近90%,高居行業第一。

高居不下的負債率,孫宏斌哪兒來這么多錢“買買買”?

“賣出來的。”最近,孫宏斌給出公開回應,“我們每個月銷售回款五六百億元,買個項目花100億元沒什么困難。”

“我們不是買完之后就藏在家里,而是馬上加價賣掉。”他選用了萬達的案例,“付給萬達438億元后,三年間我們賣了1600億元,一部分是工程款,一部分是收回來的款項。”

從萬達到泛海再到環球,孫宏斌搞的收并購項目幾乎都是擁有大量可售產品、只是資金鏈出現問題的優質資產。業內人士表示,融創大規模收并購既可以分批付款、提前變現,又時常獲得反向擔保貸款,對現金流要求并不高。融創就像是中間商,低價打包買入大批資產,然后分拆零售、賺取差價,并保留自己所需部分。

并購與賣出良性循環,融創賬面并不缺錢。2019年中報顯示,其賬面現金高達1380億元,其中992億元不受限。

高凈資產負債率+高銷債比

有了順馳的前車之鑒,孫宏斌對公司現金流把控極為嚴苛。與資產負債率、凈資產負債率相比,他更看重的是銷債比。

“在這個行業里,銷債比大于1就沒有風險,我們目前在1.5~2這個區間。”孫宏斌說。

業內人士表示,凈資產負債率反映杠桿率,銷債比則反映現金流和安全度。通常講,凈資產負債率低、銷債比高的是處于低速穩定發展狀態的巨頭;凈資產負債率和銷債比都低的是勉強溫飽的中小企業;凈資產負債率高、銷債比低的則離破產不遠了。

據悉,每逢融創收并購大型項目時,全國子公司都會提前停止拿地,保證公司現金流安全。孫宏斌要的是高凈資產負債率加高銷債比,即在風險可控的基礎上,以最快的速度擴張。

通過收并購,抄底優質資產、低價拿地無疑是最快的發展方式。2017年,融創新增土地儲備6764萬平方米,至年末土地儲備1.42億平方米。

今年上半年,融創確權土地儲備2.04億平方米,還有各類協議狀態土地儲備總計貨值3.92萬億元。

瘋狂并購這幾年,也是融創發展最快的幾年。2013年,融創銷售額547億元,至2017年擠進前四,2019年預計為5500億元。

收并購帶來了極低的土地成本,融創的這一數值僅為4300元/平方米。

2018年,融創堅持去杠桿,嚴控拿地速度,總資產達7166.60億元,相比2017年年末增長15%;凈負債率149%,同比下降53%。

今年11月5日,在民生銀行不動產金融年會上,孫宏斌說:“房企主戰場已從搶增量轉到搶存量。”

誰有資格搶存量?頭部企業。孫宏斌要拿到這個資格。

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